2024-11-16 13:47:49
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前些日子，我的一个朋友向我咨询一块Stouffville的巨幅土地。在做过一番调查研究之后，我劝他放弃的购买的意向，下面就把具体给大家讲讲，希望能抛砖引玉为大家以后购买土地/农场作参考。
这块土地位于Warden Ave/Vivian Rd，整块土地由5块相连接的中型地块组成，共387英亩，叫价$10,800,000，每英亩合2万8千块钱可谓超值。整块土地大部分非常平整，只有右上角有树林和溪水经过。其中两块地块上建有房屋，现在的用途是农场。
朋友认为这距离市区不远，上404高速5分钟车程，整体平整，森林和溪流的占地面积不大，整体开发的话土地没有浪费。但是他不太确定这块地是否可以开发？是否可以分成无数的小地块，建上独立屋和半独立屋？他还着重强调了，因为资金上投资巨大，需要格外小心谨慎，有一定把握才会购买。
经过调查研究，我认为投资这块土地并不合适
第一：这块地属于Prime Agricultural Land，主要农业区域。根据省级法案由省政府管辖，地方政府没有权利更改。主要农业区域包括特种作物区，主要农业用地的地区（加拿大土地级别1至3）。也就是说，这块土地的用途是由省政府制定下的主要农作区，改成住宅区的可能性极小。
第二：这块地属于Oak Ridge Moraine，橡树岭冰碛，隶属于省级管辖，对于生态平衡，水源保护具有重要意义。橡树岭冰碛区内，现有房屋的推倒重建时如果扩大房屋占地(footprint)需要经过非常复杂的程序，更不要说成片的开发住宅。
橡树岭冰碛法案每十年重新审阅一次，但不代表10年之后一定更改。最近一次审阅省政府决定维持原规，寄希望于法案更改或者修订的人要再等至少10年了。
第三：Outside of Settlement Area，可以解释为在下一步市政规划之外。众所周知，如果大片开发住宅需要市政设施先行，比如水电气的接驳。还会涉及到交通，学校，社区及周边配套方方面面。所以市政府的规划不到，大型的住宅开发是很难获批的。
基于以上3点，朋友最终决定放弃这个地块，继续寻找其他适合开发的土地。如果您也有购买土地开发的意图，在下offer之前，一定要仔细研究各方面的法律法规或寻求专业人士帮助，以确保您的投资无虞。
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