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在美国购房置业时写产权人名字有讲究

gaogao 2024-9-6 23:20

  中国人喜欢置业,来到美国也不例外,投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字,也是很多人的纠结所在,因为房子的归属是一个很大的问题。  美国通常有几种做法,下面我聊两种常见的,也是常被中国朋友问到的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。
       (做法1)房契上只写大人名字,死后留给孩子。

  (做法2)房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后,孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。

  (做法3)还有就是仅写孩子名字。在美国,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦,不建议。
 
主要举例比较一下常用的(做法1)和(做法2):
1
房契上只写大人名字,死后留给孩子。
      您现在以个人名义买了80万的房子,三十年后您去世后孩子才继承,他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万),如果他马上以120万卖掉房子,收益所得是零(120万 售价– 120 万计税底数= 0),不需付任何收益所得税 (capital gains tax)!
 
      需要注意的是,海外人士在美国的遗产税上免税额只有6万美金,虽然没有收益所得税,但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。
如何规避遗产税的风险,今后会有专门的文章介绍,同时您也可以随时微信咨询我们:vali2013
2
房契上同时写大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。
      您买了80万的房子,马上就把孩子的名字同放在房契上,这在美国算作是赠予他一半产权,他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半,即40万。等三十年過去,您去世了,您那一半由他继承,计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半,即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万,总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万,他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所 primary residence)!
  可以看出,联权共有增加了孩子的纳税负担。
 
联权共有还有不少隐患
      *** 如果将来有一天因某种原因你急用钱,非常需要卖掉这个房子。你肯定是非常爱自己的孩子,可谁也不能担保他也爱您爱得全无保留。万一他在这紧要关头阻拦卖房,您可是一点办法也没有!
  *** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,结果可能是他的合法继承人和您一起拥有这个房产,有些時候这对您可能不是个好消息。
  *** 如果拥有一半产权的孩子不幸先您去世,他的债权人creditors会来找您。
  *** 如果孩子有税务问题,会有税务留置扣押权 tax liens“绑“在房子上。
  *** 如果孩子申请破产,即使您有一半产权,房子仍可能被强制卖出。
  *** 如果孩子被起诉承担车祸责任,受害人要求赔偿金额巨大时,房产也会被牵扯到。
以上种种说明房契上单独写孩子的名字,
弊大于利。
  ***和孩子联权共有房产在法律上算是您赠送一半房产给他,如果房价超过$14,000,需要申报联邦赠与税。
个人每年赠予另一个人的限额是$14000) 
  *** 联权共有房产还会影响到申请低收入医疗福利Medicaid。美国联邦的 Medicaid 计划是针对低收入人群,为其提供免费或减费的家庭护理等必要医疗服务。申请时,政府会调查申请人有没有通过转移财产,使自己成为低收入后以骗取福利。把孩子名字加进房契被认为有转移财产嫌疑。

听起来有点复杂。
通俗一句话来总结:大部分情况下,从税务和法律角度看,孩子单独享有房产权与孩子联权共有不是一个明智的做法。

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