在美国购房置业时写产权人名字有讲究

gaogao 2024-9-6 23:20

中国人喜欢置业，来到美国也不例外，投资的首要渠道就是买房。那么房产证上写谁的名字，也是很多人的纠结所在，因为房子的归属是一个很大的问题。美国通常有几种做法，下面我聊两种常见的，也是常被中国朋友问到的。所有的解释及建议不具备任何法律效力。

(做法1)房契上只写大人名字，死后留给孩子。

　　(做法2)房契上同时写上大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。大人逝去后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人。

　　(做法3)还有就是仅写孩子名字。在美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须事先设定继承代理人。这样的实际操作非常麻烦，不建议。

主要举例比较一下常用的(做法1)和(做法2)：

房契上只写大人名字，死后留给孩子。

您现在以个人名义买了80万的房子，三十年后您去世后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数 (Tax Basis) 是您去世那一天的房屋市价(假设120万)，如果他马上以120万卖掉房子，收益所得是零(120万售价– 120 万计税底数= 0)，不需付任何收益所得税 (capital gains tax)！

需要注意的是，海外人士在美国的遗产税上免税额只有6万美金，虽然没有收益所得税，但是孩子必须支付40%的遗产税才能拿到房产权。

如何规避遗产税的风险，今后会有专门的文章介绍，同时您也可以随时微信咨询我们：vali2013

房契上同时写大人和孩子名字(联权共有joint ownership with rights of survivorship)。

您买了80万的房子，马上就把孩子的名字同放在房契上，这在美国算作是赠予他一半产权，他的计税底数 (Tax Basis)会是您买价80万的一半，即40万。等三十年過去，您去世了，您那一半由他继承，计税底数(Stepped-up Basis)是您去世那天房屋市价120万的一半，即60万。再加原先他受赠那一半的计税底数40万，总计税底数为100万。他若马上以120万卖房。收益所得是120万售价– 100万计税底数= 20万，他需要为这20万收益纳税(如果这不是他的主要居所 primary residence)！

　　可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。

联权共有还有不少隐患