东京的公寓租金还在上涨吗？

公寓租金和二手公寓价格趋势

让我们先从历史开始。2008 年全球金融危机爆发后，东京的公寓租金大幅下降。直到 2013 年，我们才开始看到轻微的复苏，但真正的激增始于 2017 年。快进到 2023 年上半年，租金飙升，达到我们多年未见的水平。另一方面，二手公寓价格在 2012 年底触底，此后一直在攀升，尤其是从 2020 年中期开始上涨。

那么，这其中有什么联系呢？通常，公寓价格的变化领先，而租金则滞后——这种现象被称为租金滞后。出现这种情况有几个原因。首先，日本的《土地和建筑物租赁法》规定房东很难在没有正当理由的情况下提高租金。其次，公寓价格反映了未来的收入预期，而租金则与现在挂钩。因此，虽然价格对预期的变化反应迅速，但租金需要更长时间才能赶上。

租金可能继续上涨

推动房租上涨的一个主要因素是整体生活成本的上涨。在城市，工资上涨和材料价格上涨导致房屋维护成本增加是关键因素。此外，房价飙升使得购买新房或二手房变得更加困难，促使更多人选择租房。

最大的问题是：23 区的租金会继续上涨吗？为了更好地理解，让我们看看横滨和川崎的情况。从 2008 年 7 月至 9 月的峰值水平到 2024 年 1 月至 3 月，东京 23 区的租金上涨了 0.78%。相比之下，横滨和川崎上涨了 7.54%。这表明，由于这些地区的房价相对便宜，而且前往东京市中心的交通便利，这些地区的租金更容易上涨。金融危机之前，东京 23 区的租金大约是横滨和川崎的 1.4 倍，但现在仅高出 1.3 倍多。

这表明，尽管东京 23 个区的租金仍有上涨空间，但并非板上钉钉。未来上涨的可能性很大程度上取决于整体经济环境和当地因素。

未来租金趋势取决于利率和价格

预测租金下一步走势需要密切关注价格趋势和公寓价格。由于日本和美国的利率差距尚未缩小，有人猜测日本央行可能会将政策利率提高到 1% 左右甚至更高。更高的利率通常会减缓经济增长并抑制价格和房地产价值的上涨。因此，尽管租金可能会由于滞后效应而继续上涨一段时间，但最终可能会稳定下来或下降。

如果您目前租房，您可能会担心下次续租时租金可能会上涨。但是，在日本，只有当发生重大经济变化（例如物业税或房地产价格上涨，导致当前租金与周边租金相比不合理）时，才可以要求调整租金。由于任何租金变动都需要租户和房东达成一致，因此房东不能无故随意提高租金。