2024如何在日本投资房地产？

2024 年，日本的外国居民数量首次超过 300 万。与此同时，日本有望提前一年超过其 2025 年新冠疫情爆发前的游客数量目标。在日元贬值等有利经济条件和日益吸引人的房地产市场背景下，日本的全球吸引力不断增强，凸显了这些趋势。凭借强劲的经济和高回报潜力，日本为那些希望实现投资组合多元化的人士提供了独特的投资机会。但从哪里开始呢？

了解日本房地产市场

在日本投资的一个独特之处是，外国人与日本国民拥有同等的购买房产和土地的权利。与泰国或新加坡等许多拥有复杂外国所有权法律的亚洲其他市场不同，日本为国际投资者提供了相对简单的流程。事实上，您甚至不需要在日本拥有住所即可购买房产。

尽管在 90 年代和 21 世纪的“失去的几十年”中经济增长缓慢，日本经济仍然保持着相当稳定的状态，房地产价值（尤其是东京等主要大都市地区的房地产价值）持续上涨。近年来，日元贬值进一步增强了市场的吸引力，投资者可以在需求持续的主要城市地区获得持续的回报。日本的低犯罪率、抗震和强大的基础设施等良好记录增强了这种吸引力。

然而，与土地不同，日本的建筑物往往会随着时间的推移而贬值，因此了解您的投资目标（无论是为了回报还是个人住宅）都至关重要。因此，只有在大城市投资才有意义，因为外国和富裕的国内投资者推动的需求正在推动转售价值。例如，由于优质豪华房地产供应有限，东京市中心的公寓往往会保值，而且在许多情况下会大幅升值。有关此特定主题的更多信息，请查看我们的文章，比较2023 年与 2014 年主要地区转售价值排名。

寻找您的房产

1. 位置选择

要想获得更高的回报，请关注东京和大阪等主要城市，这些城市的需求和增长动力都很强。这些地区的小型公寓通常能产生更高的回报。东京都市区的平均收益率在 3.4% 至 5.4% 之间。

2. 寻找经纪人

选择一位对外国人友好的房地产经纪人，他熟悉日本市场并了解您的具体需求。无论您是出于个人用途还是其他目的购买，找到一位能够指导您完成整个过程的经纪人都至关重要。我们东京投资组合专门帮助外国人应对复杂的日本房地产市场，确保您找到符合您目标的合适房产。

3. 了解看房流程（Naiken）

房产查看过程（日语中称为“naiken”）是在日本购买房地产的关键步骤。此阶段提供了实地检查房产、评估其状况并确保其符合您的个人喜好和需求的机会。虽然传统的实地查看仍然必不可少，但现代技术使虚拟查看变得更加普遍，提供与实地查看相同的许多见解。了解在naiken期间要注意什么可以帮助您做出明智的决定。那么，这个过程是什么样的呢？

1. 预订：在您希望入住日期前 1 到 1.5 个月左右联系房地产中介。建议在联系中介之前缩小您感兴趣的房产范围。
2. 参观代理机构：预约后，请在看房当天参观代理机构。代理人将提供有关房产的信息以及您可能需要的任何其他详细信息，然后再前往房产本身。
3. 房产：参观期间，请与经纪人一起仔细检查房产。注意所有功能，测量空间以考虑家具摆放位置，检查邻居或道路可能产生的噪音，并评估周边地区，包括与车站、公园和市场的距离。如果有公共区域，请评估安全、包裹递送和垃圾处理的管理情况。此外，根据您的需要，考虑是否有足够的汽车和自行车停车位。询问问题、拍照并考虑所有影响您购买的因素至关重要。
4. 看房后咨询：看完房产后，您返回房地产中介讨论下一步事宜。
5. 继续办理房产：如果愿意继续办理，您可以在内签当天通知代理商。但是，代理商需要与卖方确认，卖方最终决定是否继续办理合同。需要注意的一点是，日本不太热衷于价格谈判，因此最好以全价提交报价，以确保房产安全。

4. 主要考虑因素

首付：
在日本购买房产时，请准备好首付，通常为购买价格的 5% 至 20%，最常见的是 5%。这笔款项通常在签订合同当天支付，并直接转入卖方在日本的银行账户。

交接流程：
房产的最终交接通常在合同签署后几周进行。在此阶段，您将支付购买价格的剩余余额，并请求司法文书更新房产的登记。此登记过程可能需要几周时间才能完成。

涉及费用：

• 司法书士： 100,000 – 150,000 日元，取决于服务费。
• 房地产经纪人的费用：（房产价格 x 3.0% + 60,000 日元）+ 10% 消费税。
• 其他费用：保险，房屋清洁等。

房地产购买税：

• 登记税：房产估价的2.0%。
• 印花税： 10,000 至 480,000 日元，取决于房产价格。
• 收购税：
  • 土地：约占估价的1.5-3.0％。
  • 建筑物：约占估价的1.5-3.0％。
  • 商业地产：约占估值的4%。

外国投资者的法律和财务要求

虽然任何人都可以在日本拥有房产，但税法并不那么简单。以下是对投资者税务影响的简单分析：

• 房产税：日本的房产所有者需缴纳固定税率的房产税，即评估价值的 1.7%，外加城市规划税。与其他亚洲国家或美国相比，这可能是一个负担，因为这些国家的房产税因州而异。
• 资本利得税：日本采用基于持有期的差别资本利得税制度：
  • 短期（5年或以下）：39.63%
  • 长期（5年以上）：20.315%
  • 主要长期居住地的特殊优惠：
    • 收益在 60,000,000 日元以下时：14.21%
    • 收益价值超过 60,000,000 日元：20.315%
  • 可扣除 30,000,000 日元以减少资本利得。如果收益低于 30,000,000 日元，则无需纳税。财产折旧也是有利的，因为它可以降低购置成本，从而降低资本利得税。
• 有关资本利得税的详细信息，请参阅东京投资组合文章：日本的资本利得税。

虽然日本的利率通常较低，但作为外国投资者获得贷款可能具有挑战性且耗时。通常需要拥有永久居留权或至少长期工作签证。没有永久居留权的外国投资者可能面临更高的利率和更严格的申请程序。相比之下，获得永久居留权的贷款往往要简单得多。

结论

鉴于日本经济稳定、房地产价值诱人、所有权法律简单且回报丰厚，投资日本房地产是一个极具吸引力的机会。通过关注主要城市、选择值得信赖的代理商并了解相关的税收和收购流程，您可以做出明智的决定，并在这个充满活力的市场中最大限度地发挥您的投资潜力。