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银发经济—日本康养产业发展情况

xunana 2024-10-15 10:59

日本作为世界上老龄化十分严重的国家,却被人认为是特别适合养老的地方。日本国民平均寿命高达87岁,位居世界第一,显示了日本在养老保障上方面的成功。
一、日本的人口情况
2023年日本总人口连续13年减少,较最高点下降2.8%,根据日本国立社会保障和人口问题研究所,假设死亡率在中位数水平,按出生率低位数、中位数、高位数三种情况预测,到2070年总人口将减少超30%。从全球看,2020年日本总人口首次跌出前十至11位,2023年降至12位。

日本老龄化速度快于其他发达国家,从老龄化到深度老龄化及从深度老龄化到超老龄化所用时间均远短于美、法、英、德等国。
保障体系
日本应对老龄化采取“完善社保+延迟退休+放宽移民”措施,建立养老、医疗、介护三层社会保障体系。日本建立以养老、医疗、介护保险为核心的社会保障体系,社会保障给付费占GDP比重达25.2%,由以医疗保险为主转向以养老保险为主。

我国养老保险体系:第一支柱为基本养老保险(城镇职工与城乡居民),社保卡持卡人数达 13.8 亿覆盖 98% 人口;第二支柱是企业、职业年金;第三支柱是个人养老金(个人储蓄性与商业养老保险),中国人退休金(第一支柱为主)可达退休前 40 - 70%。

美国养老保险体系:第一支柱是基本养老保险,覆盖约 96% 劳动人口;第二支柱是雇主养老保险计划(如 401k);第三支柱是个人储蓄养老保险计划(如 IRA 等),靠第二、三支柱,退休金可达退休前 84%(第一支柱约 40%),个人养老金常见三大来源。

日本以全体国民为保障对象,1961 年初步建成社保体系,2000 年引入介护保险,形成三层保障体系,退休金可达退休前 50% 以上(第一支柱约 42%),约 10 - 13 万日元 / 年。

日本养老保障体系

国民皆年金:三支柱体系,第一支柱国民年金和厚生年金覆盖广、强制实施,养老金基金规模居首;第二支柱企业养老金计划自愿参与,DB 为主 DC 上升;第三支柱个人养老金计划,iDeCo 和 NISA 账户享税免。

  • 国民皆保险:设高龄老人医疗制度,自付 10%,由地域、职域、高龄保险构成,参保率 99.4%,2021 年医保给付占社保 34.2%。

  • 国民皆介护:7 级介护标准,参保者自付 10%-30%,65 岁以上覆盖率 98.9%,提供居家、社区、机构服务。


日本养老设施

  • 分为介护福利、保健、疗养型医疗机构,介护保险法案实施后老人介护费自付 10%。

  • 机构设施模式:开发商建造,提供多种服务,包括护理、疗养等多种类别。

  • 住宅模式:有高龄者、年长者等住宅,入住者为 60 岁以上健康老人,主推小规模社区养老,提供日托或居家服务。


日本养老形态

  • 日式养老院:设施多样,注重专业细节,外包催生 “养老院经济” 产业链。

  • 居家式养老:老人富有,倾向居家,2000 年实施护理保险制度提供居家服务。


五、日本养老地产的两大模式
1、机构设施模式
房地产开发商建造适合老年人居住的房屋,配备各种设施设备,并同时配备专人提供各种老年人所需要的饮食、医疗、护理、娱乐服务为主的模式。主要包括护理型医疗设施、老人疗养设施、特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等类别。
2、住宅模式
主要分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅以及自有产权住宅等几类。“住宅”类入住对象一般为年龄在60岁以上但是自理生活的身体处于健康状况的老人。
日本强调老人们在自己的家中和社区中养老,与社区互动。目前,日本的养老服务已经在主推“小规模多机能的社区养老”这样的社区养老机构,床位一般在20-30张,提供以是白天的日托服务或居家上门服务。台湾地区养老地产开发也表现为规模小的特点,一般来说,100张左右的床位数的养老项目是被认为比较经济、合理的规模。
日本很多养老地产投资机构都实行全国连锁经营这种开发模式打造的是一种适老化的生活社区,适合在城市外围区域开发(直接受城市公共交通辐射),开发规模约500~600亩较为适宜。开发企业需要自持少量养老物业用于经营,依靠其他物业的销售来盈利。整个社区是年轻人群与健康老人混合居住,并不是仅仅针对老年人的社区。“年轻人+老人”的混合居住可以降低老人的孤独感,整个社区中的老人组团“分隔而不分离”,子女与父母既能够相互照顾,又能避免生活习惯的相互干扰。
本模式的整体盈利思路是“销售物业+持有经营+服务输出”。前期销售实现快速回现,保证现金流,为后续开发补血;全程持有有利于树立品牌,塑造核心价值,确定社区属性,为长期发展创造价值;中后期实现服务输出,包括管理、标准、品牌、客户资源。
3、完全持有的会员制医养综合体模式
这种开发模式打造的是一种专业化的养老机构,需要依托城市的医疗资源,适合在城市区域内开发。此种模式必然是全部持有物业,不能销售产权,项目的占地规模不能太大,针对的客户是高龄老人或者慢性病老人,需要提供专业护理服务。
1、采用“会员制模式”盈利,这是受到不可销售产权的限制条件所决定的。虽然“会员制”有种种优点,但是经过市场验证和深入了解,我们发现并不是随便一个项目都可以采用“会员制”模式,因为其设计前提是“销售服务”而不是“销售使用权”,如果开发企业没有能力提供丰富的养老服务,仅仅提供物业供老人居住,那么市场是很难买单的(目前多个会员制名义的养老项目都遭遇了市场瓶颈)。
2、“医养结合”。物业提供一定的“医疗”功能,引入康复医院、中医院等机构,这类医疗机构既可以提供老人需要的康复和养生服务,又可以使用医保,降低老人的支付门槛,这是项目的核心吸引力。同时,物业中的老年公寓、护理院等提供了专业化的养老服务,支撑了会员制模式。“医养综合体”在建筑形式上可以是单栋楼体的底层为医疗功能,楼上为养老功能;也可以是多栋楼体中的一栋为医疗功能,其余为养老功能。
4、关键设施驱动的养生目的地模式
此类模式打造的是一种“旅游+养生+养老”的主题社区,是“强养生弱养老”的功能定位。此类项目的区位一般比较远,距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等,自然资源较优良,地块规模较大,但是配套条件非常不足。
这种模式针对的主要客户并不单单是老人,还有更多具备高保健意识的中高端家庭。之所以称之为“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力,以克服距离问题。此模式依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。




未来,老龄化将是我国的基本国情

养老产业迎来广阔发展空间




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