1031 exchange 是什么?

gaogao 2024-11-10 00:49

什么是1031exchange

个人或房地产商买卖房地产，获利后要缴资本利得税。“1031交换”(Section 1031 Exchange)，也称作“同类财产交换法”(Like-Kind Exchange)，主要指在满足“1031交换”条款的前提下，如果投资人在限定时间内完成出售“原有财产”并交换性购入“同类财产”，那么投资人出售“原有财产”的增值无需在当年交税，而是延迟到出售交换性购入的“同类财产”时才交税。

但如买卖只是转换投资，卖掉较小或地段不好的楼房，买较大较好的楼房，或从住房出租的房地产，转到办公楼出租的房地产，就可利用1031法（IRC Sec 1031），不用在出售时缴纳资本利得税。

这种投资没有限制，也就是说，不断的先卖后买，就可以不用缴纳资本利得税而不断地延税，理论上说可以一直滚动延续下去，直到最后出售收到现金为止。

以下是需要注意的事项：

1⃣️ 在交换发生之前要先跟一个合格的第三方平台设定好exchange。类似于支付宝的功能。因为在交易中需要买你房子的人把钱打给第三方平台，之后再直接给到第二套房子的卖家。这样钱在这个过程中不会经你手。这在IRS看来是很重要的哦。

2⃣️ 交换的房子必须都是investment property哦。自住房的可能得先把自住房变成rental house再进行交换。same property的定义是你持有的目的一定要都是投资才行，但是地产究竟是condo，townhouse，single house，raw land，甚至是开采权限都是可以进行交换的。

3⃣️ 你准备交换的房子卖出的45天之内必须要告知第三方平台你找到了准备交换的下一套房子。45天是calendar day哦。时间还是特别特别紧的。告知的时候需要的信息有：价格，地址。45天之内是可以变更的，之后就绝对不行了哦。我个人觉得这点可能是1031最难的地方。

4⃣️ 必须在180天内完成第二套房子的closing。

重点来啦。税法上说是10/15号或者是卖出第一套房子之后的180天中早的那一天。这里的原因是需要在10/15报税的时候把1031交换申报。因此当年报税要file extension哦。

5⃣️ 交换的房子市场价值必须比持有的房子高。最起码一样，但是高一点安全。现在市场这么火买到更贵的房子应该不是很难